离婚房产分割攻略(上）

随着社会经济的迅猛发展，人们价值观的多元式分化，对现代婚姻关系形成越来越大的冲击。离婚，已经成为社会中比较普遍的现象，而婚姻中的男男女女对此也不再像以前一样讳疾忌医，遮遮掩掩，如何在离婚时运用法律手段保护个人合法的财产权益，日益成为人们关注的问题。而在对夫妻共同财产的分割中，对房产的分割依然是实务的重点和难点，因此，本文对离婚时夫妻房产的分割进行了粗略分析和总结。

根据《婚姻法》的规定，以及《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》规定：“人民法院审理离婚案件对夫妻共同财产的处理，应当依照《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》及有关法律规定，分清个人财产、夫妻共同财产和家庭共同财产，坚持男女平等，保护妇女、儿童的合法权益，照顾无过错方，尊重当事人意愿，有利生产、方便生活的原则，合情合理地予以解决。”司法实践中，一般在分割夫妻共同财产时，遵循以下原则：

1、男女平等原则。

2、照顾子女和女方权益原则。

3、有利于当事人生产和生活。

4、不损害国家、集体和他人合法利权益。

4、有约定从其约定的原则（即尊重当事人意愿的原则）。

根据《婚姻法》第三十九条的规定，离婚时分割的房产应当为夫妻的共同财产，而不得对夫妻一方的个人财产进行分割。对个人财产还是夫妻共同财产难以确定的，主张权利的一方有责任举证。当事人举不出有力证据，人民法院又无法查实的，按夫妻共同财产处理。（最高院关于审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见第7条）

根据《婚姻法司法解释二》第二十条的规定，房产分割的具体方法为由夫妻双方自行协商进行分割，或者在无法达成协议时法院按以下情形分别处理：（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

在《婚姻法司法解释三》出台以前，实践中是不支持不离婚而单独提出要求分割夫妻共同财产的诉讼请求的。而《婚姻法司法解释三》出台后，只要是符合法定条件，就能主张婚内对夫妻共同财产进行分割。

《婚姻法司法解释三》第四条规定：“婚姻关系存续期间，夫妻一方请求分割共同财产的，人民法院不予支持，但有下列重大理由且不损害债权人利益的除外：

(一)一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的；

(二)一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用的。”该条即为婚内分割夫妻共同房产的法律依据。

本条规定了婚内分割夫妻共同房产的两种情形，除以上两种情形外，不得类推适用或扩大解释：

1、一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益的行为。除有上述行为外，还必须同时满足两个条件。一是主观上必须为故意，通过上述行为，实现侵占夫妻共同财产的目的。二是必须同时满足不损害债权人利益的条件。

2、一方负有法定扶养义务的人患重大疾病需要医治，另一方不同意支付相关医疗费用。适用上述情形，必须准确把握以下问题：

（1）夫妻一方法定抚养义务人的范围问题。《婚姻法》第二十条、第二十一条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第二十九条，分别规定了长辈对晚辈、夫妻之间、同辈之间的抚养义务。实践中，法院会依照上述规定认定夫妻一方法定抚养人的范围。

（2）疾病的重大情形及相关医疗费用的数额问题。在相关法律对于何种疾病属于重大情形并无明确规定的情况下，应依据医学上的标准来认定重大疾病。同样，适用该种情形也必须要同时满足不损害债权人利益的条件。

对于该类房产的分割，《婚姻法司法解释三》第10条作出了明确的规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

从上述司法解释条文，可以看出：

1、此种房产的分割，依然要坚持当事人意思自治为原则，首先由双方协议处理，达不成协议或者协议无效、被撤销的，法院才可以判决该房屋归产权登记方。

2、本条只适用于分割婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的房产，除此之外的其他情形，法院不得依据本条司法解释予以分割。

3、法院在判决房产归归产权登记一方时，应一并判决由其承担继续还贷的义务。

4、本条使用“可以”一词，也就表明该分割方法不是绝对的，法院在有充分理由时，也可以判决归产权登记一方的配偶所有。如，夫妻共同还贷的款项所占比例远远高于首付款所占比例，而非购房一方有能力偿还余款，此时法院可以将该房产判决归产权登记一方的配偶所有，令其向对方进行补偿并承担继续还款义务。再如，婚前购房一方无能力继续偿还贷款，而另一方有能力偿还贷款，此时，为避免该房产被银行行使抵押权，法院也可将该房产判决归产权登记一方的配偶所有。

《婚姻法司法解释三》第十一条规定：“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”

对于该类房屋，夫妻一方要想追回，首先必须要提供证据该房产为夫妻共同财产，其次要证明第三人为恶意，否则推定第三人为善意。也就是说由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任。因此，夫妻一方应当仅仅围绕善意取得的构成要件进行举证，即要举证证明第三人明知夫妻一方不同意出售该房屋、支付的对价不合理、没有办理产权过户。如果不能举证予以证明，则承担举证不能的法律后果，即不能追回该房产。

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