违约方申请解除合同的条件

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基本案情

南某系传媒公司法定代表人。

2019年2月1日，文化公司作为出租方、传媒公司作为承租方，双方签订《企业入驻协议》协议约定：租赁面积为700平方米，租赁期2019年3月1日起，期限3年。租赁期内文化公司按照下列标准向传媒公司收取相关费用：总金额26万元整。第一年，合同签订付5万，一月内付5万，两个月内付8万，余8万投放传媒公司广告；第2年和第3年均是一次性支付26万元。同时约定传媒公司支付次年房租需提前2个月完成，否则视为违约，每超过一天，传媒公司应按违约金额的10%作为违约金支付给甲方。如因不可抗力等因素，是双方或任何一方造成经济损失的，任何一方不得相对方提出索赔要求。协议签订后，传媒公司按照合同约定支付了前两年的房租，文化公司亦为传媒公司开具了52万元的增值税发票。同时传媒公司也为文化公司开具了8万元广告费的增值税发票。2020年12月31日，传媒公司向文化公司提出《文化传媒申请》，要求缩减租赁面积。2021年1月19日，文化公司向传媒公司发出《房屋催缴通知》，表示不同意传媒公司提前解除协议，亦不同意传媒公司缩减办公面积的申请。2021年1月20日，传媒公司向文化公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。传媒公司认为文化公司提供的房屋租赁面积仅为557.2平方米，比合同约定面积少142.8平方米，文化公司两年共多收取租金106328.88元；诉讼中其申请对租赁房屋面积进行鉴定，鉴定机构出具鉴定报告认定租赁房屋面积为766.77平方米。文化公司认为传媒公司不支付第3年租金的行为侵害了其合法权益，要求传媒公司支付第3年租金26万元及迟延交纳租金所产生的违约金，返还广告费（租金）8万元，南某对上述请求承担连带责任。传媒公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除；文化公司返还多收房租106328.88元及多收取房租的违约金，返还应免除租金65000元（新冠疫情不可抗力应免除租金3个月）。

案件焦点

1.涉案合同应当继续履行还是解除；

2.文化公司要求传媒公司继续履行合同支付房租、广告费并承担违约金的要求是否应当得到支持；

3.传媒公司要求文化公司退还多收取的房租、支付违约金及免除房租的诉讼请求是否具有法律依据。

法院裁判要旨

人民法院经审理认为：房屋租赁合同的标的不适于强制履行。因受疫情等情况影响，传媒公司因其自身经营存在困难，已向文化公司申请减少办公面积并寻求解决方案，后文化公司不同意其缩减租赁面积以减少经营成本，传媒公司已提前一个月告知文化公司解除合同。故传媒公司要求解除《企业入驻协议》不存在恶意违约的情形，同时传媒公司也已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并缴纳相应的租金，显然对其显失公平，文化公司也会因获得不当利益而违反诚实信用原则。因此，双方签订的《企业入驻协议》应当解除。因涉案协议已经解除，文化公司要求传媒公司支付第三年租金26万元，没有法律依据，不予支持。关于文化公司要求传媒公司返还广告费，因传媒公司已经完成制作广告的义务并多次承诺广告位置已经预留，也已为其开具增值说发票，故文化公司的该项主张没有事实和法律依据，不予支持。关于文化公司要求的违约金部分，虽然协议对违约金的计算方式进行了明确约定，但是该标准超过了法律保护的范畴应予调整，酌情认定传媒公司应当向文化公司支付违约金65000元（三个月租金）。关于传媒公司要求被告返还多收取的租金、支付违约金及免除房租，根据鉴定公司出具的鉴定报告，涉案场所的面积已远超合同约定的租赁面积，故对传媒公司的该项诉讼请求不予支持。因南某系传媒公司唯一股东，其未能提供证据证明其财产独立于传媒公司的财产，因此其应当对传媒公司应当支付的违约金承担连带清偿责任。据此，一审判决：一、依法确认文化公司与传媒公司签订的《企业入驻协议》于2021年1月19日解除；二、传媒公司余本判决生效之日起十日内支付文化公司违约金65000元；三、南某就本判决确认的第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回文化公司的其他诉讼请求；五、驳回传媒公司的其他诉讼请求。

文化公司不服一审判决，提出上诉。中级人民法院经审理认为：房屋租赁合同为继续性合同，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，故租赁合同不适于强制履行。传媒公司虽不享有合同解除权，但其离开租赁楼房已不再实际经营，双方租赁合同事实上已无法履行，为防止形成合同僵局导致损失进一步扩大，判决解除双方的租赁合同并无不当。传媒公司要求按照合同约定支付违约金，数额过高，远超其实际损失，不予支持。在传媒公司要求减少租赁面积并搬离租赁场所的情况下，文化公司并未秉持诚实信用原则采取有效措施减少自身损失，没有采取积极措施同传媒公司就疫情情况下的租金等进行协商，一审法院认定的65000元违约金数额合理，予以维持。文化公司认为传媒公司并未完成广告“投放”这一义务，因此应当返还8万元的广告费。二审法院认为“投放”并不是传媒公司单方的义务，也需要文化公司的配合。鉴于传媒公司已经完成了广告的设计制作，也承诺随时可以投放，文化公司并未举证说明未能完成“投放”是因为传媒公司单方面的原因。因此不支持文化公司要求传媒公司返还广告费8万元的主张。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官后语

本案主要涉及如何认定传媒公司作为违约方具备申请解除合同的条件的问题。

长期以来不论是在理论界还是在司法实践中，对违约方是否享有合同解除权都有较大的争议。《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的出现弥补了立法上没有规定违约方是否可以解除合同的空白。如果一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，不利于破解合同僵局，实现公平正义。就本案出现的典型性问题，人民法院可以通过审查合同是否陷入僵局以及是否有必要解除合同来平衡双方当事人的利益以及维护诚实信用原则和公平原则。承办法官具体结合了《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款和最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第四十八条规定，综合考量违约方是否满足以下三个解除合同的条件。

1.客观上出现合同僵局

合同僵局是指在一些长期合同中，一方由于经济形势的变化、履约能力减弱（甚至丧失）等原因，导致不能继续履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，双方僵持不下的情形。合同僵局常出现在长期性房屋租赁合同过程中，正如本案中，传媒公司与文化公司签订租期3年的租赁合同，但是由于传媒公司经营困难，无力承担每年26万元的租赁费用，向文化公司提出提前解除合同，文化公司不同意其提前解除合同后，传媒公司搬离租赁场所不再实际经营，双方的租赁合同事实上已经无法履行，形成合同僵局。

2.主观上违约方不存在恶意违约，守约方拒绝解除合同违背诚信原则

合同僵局情况下合同难以继续履行或继续履行对违约方显失公平，违约方必须不存在恶意违约的情形。不存在恶意是指违约方不是故意违约损害对方利益，但并不排除可能存在过错。过错包括故意和过失，如果违约方故意实施违约行为来为自己谋取利益，从而损害守约方的利益，为维护诚实信用原则和公平原则，这种行为都不能得到支持。但是在具体案件中，出现合同履行不能的原因是非常复杂的，例如违约方出现经营不善等，这时，违约方当然存在过错，但是这种过错不能排除违约方申请解除合同的权利。此外，在出现情势变更或者不可抗力的情况下，违约方亦可以解除合同。本案中，传媒公司在签订《企业入驻协议》时，并不会预料到疫情的发生，在疫情背景下，其经营活动受到较大的冲击，亦联系文化公司想要通过缩减租赁面积来降低经营成本，在协调未果的情况下，其提前搬离租赁场所，并不再缴纳第三年租金，故其虽然存在违约行为，但是在主观上却并非恶意。此外，守约方拒绝解除合同违背诚信原则。本案中，在传媒公司已经实际搬离租赁场所的情况下，文化公司要求其继续履行合同并缴纳高额租金，不仅对传媒公司会给违约方传媒公司带来较大的利益损失，违背公平原则，同时文化公司也会因获得不当利益而违背诚实信用原则。

3.在程序方面，法院需要依当事人的申请来决定是否解除合同

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款的规定可以看出，这种情况下的解除权是一种依申请的司法解除权。本案中，传媒公司在提出反诉时明确主张要求解除其与文化公司签订的《企业入驻协议》。

综上，违约方申请解除合同在满足一定条件的前提下是可以予以支持的。合同最重要的目就是实现双方当事人的目的，赋予违约方申请解除权也正是鼓励交易的体现。该规则也有利于解决合同僵局问题，及时解除不能履行的合同免继续履行的瑕疵，是及时止损也是为合同双方当事人提供更多的交易机会，同时也有利于实现违约方与非违约方的利益平衡。在此基础上，承办法官根据本案的具体情况，合理认定违约方已经具备解除合同的条件，同时又酌情认定其需要承担的违约责任，充分保障了双方的权益。