房屋逾期交付，如何承担违约金？

黄某、林某向本院提出诉讼请求：

1.南某立即将位于厦门市思明区产交付给黄某、林某；

2.南某向黄某、林某支付租金（租赁期限按合同约定为一年三个月计算，自2016年9月27日起计算至2017年12月26日止）；

3.南某向黄某、林某支付租金逾期交付违约金（以440万元为基数，按每日0.05%的标准，自2018年6月1日起计至南某实际交付讼争房屋之日止）。

事实和理由：

2016年8月13日，黄某、林某与南某签署《房产买卖协议》，约定南某将位于厦门市思明区产出售给黄某、林某，总成交价为人民币440万元，南某还应于收到全额购房款之日将房产交付给黄某、林某使用。

双方又另行约定南某在收到全额购房款应交房当日向黄某、林某返租讼争房产一年零三个月，且在租期到期后，黄某、林某同意交房时间再加一个月，即为一年零四个月，另若南某未依约按时交付房产，每逾期一日，应向黄某、林某支付讼争房产成交总价的0.05%作为违约金等。

合同签署后，黄某、林某依约履行讼争协议并于2016年9月27日提前全额交付房产购房款，南某也将房产过户登记至黄某名下。

后因南某个人原因，经双方协商，黄某、林某同意南某交付讼争房产时间延期至2018年5月份。但现上述交房期限已到期，而经黄某、林某多次催讨，南某却拒不依约履行交房义务和支付租金义务且侵占房产至今，严重侵害黄某、林某的合法权益。

2016年8月13日，南某（甲方）与黄某（乙方）签订一份《房产买卖协议》（以下简称讼争合同），约定甲方将厦门市思明区凤屿路378号803室（以下简称讼争房屋）出售给乙方，总价440万元；乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金；双方商定甲方收到乙方全额购房款交房当日算起向乙方返租上述房产一年三个月，交房时间另再加一个月，即为一年零四个月。合同签订后，黄某和林某依约支付购房款，其中最后一笔购房款于2016年9月27日支付完毕。2016年9月12日，讼争房屋过户登记至黄某名下。

另查明，2016年9月7日，黄某向南某出具一份《承诺书》，载明黄某承诺南某及家人可以在槟榔福津大街家中常住，最迟到2018年5月，黄某不得联系，直到南某主动联系，确认实际搬离时间后，方可联系沟通。2018年5月1日和2018年5月29日，黄某通过微信通知南某可以准备交房事宜。

审理中，黄某和林某主张双方就返租租金口头约定为每月4500元。

南某提供通话录音，证明双方约定讼争房屋系免费返租给南某，且黄某、林某对其骚扰不让其下楼。该录音载明通话对方陈述其与黄某通了电话，当时谈的是免费住；南某陈述黄某、林某因主动联系而违约在先，且林某不让其下楼。

黄某、林某对该通话录音的真实性合法性关联性均不予确认。其认为无法确认通话对象身份，且也系对方单方陈述。双方虽未书面约定租金，但口头约定了月租金为4500元，且合同中也约定了一年三个月的返租期。

裁判结果

一、南某于本判决生效之日起三日内将厦门市思明区凤屿路378号803室交付给黄某、林某；

二、南某于本判决生效之日起十日内向黄某、林某支付逾期交房违约金（以440万元为基数，按每日万分之一的标准，自2018年6月1日起计至实际交付房屋之日止）；

三、驳回黄某、林某的其他诉讼请求。

法院认为

黄某、林某与南某签订的讼争合同系双方真实意思表示，内容有效合法，应认定为有效合同，双方应依约履行。

结合讼争合同及黄某付款时间，双方约定的返租期应至2017年12月26日，交房日期为2018年1月26日。

鉴于黄某同意南某居住至2018年5月，故南某最迟应于2018年6月1日交付讼争房屋。现南某未交付房屋，黄某、林某有权要求其履行交房义务。

南某主张黄某、林某经常对其骚扰，但未能举证予以证明，黄某在房屋交付前向南某询问房屋交付事宜合乎常理，不能构成南某拒绝交房的合法理由。

鉴于南某逾期交房，黄某、林某有权要求其支付违约金，但其主张的违约金计算标准过高，法院结合双方履约情况酌定该违约金按每日万分之一的标准计算为宜。

综合在案证据，双方在讼争合同中未约定租金标准，黄某、林某亦未能举证证明双方口头约定月租金为4500元，且南某对该主张予以否认，结合黄某、林某此前从未向南某主张过租金，黄某、林某要求南某支付租金的诉求，缺乏显著依据。