买卖二手房 别被中介“套路”了！ 公鼎律所为您普法

2017年8月，钟某通过某中介公司介绍，看中了无锡市新吴区一套面积为146平米的商品房，想通过该中介公司购买该房产。钟某告知中介公司自己最多只能支付165万元的房款，过户所需要的税费可以另外结算。房东也告知中介公司，这套房子最低的售价为164.8万元。

这意味着中介公司可收取的中介费可能仅有2000元的空间，而购买165万元的房子支付2000元中介费显然是远远不够的。但该中介公司依然与买卖双方签订了三方协议。协议约定：房产转让价格为164.8万元，房产过户费用由钟某负担。

房产过户事项由中介公司协助办理，中介公司对所需要的税费项目及金额进行了测算，大约需58955元，又含糊地在下面写了2000元，双方默认为中介费。于是，中介公司又与钟某、卖房者签订了房屋买卖三方协议，载明了办理过户所需要的所有费用为60955元。同时，钟某又与中介公司口头约定上述费用要以相关部门开具的发票和收据来结算，如果有剩余的款项则要退还给钟某。

后来，虽然房产顺利成交过户，但细心的钟某却发现原先中介列出的税费项目中所含的个税自己根本不需要交，其他部分项目的实际花费也远远低于中介公司预收的价格。而中介公司仅退还了钟某个税16000元，对评估费、交易费及办证费发票拒不交付，也没有退还其它费用。

双方协商不成后，钟某诉至法院要求中介公司返还多收的费用。中介公司却称，当初签订的三方协议中有“此费用多不退少不补，如多出钟某同意作为中介公司的服务奖励等”条款，多收的钱是钟某默认给自己的服务奖励金。钟某则表示，这份合同是格式条款，中介从未提醒自己有这样明显对自己不公平的条款，是被中介下了“套”了。

【审判结果】

经本院审理，中介方默认了自己操作中存在的“擦边球”做法。近日，由法院对中介与钟某进行了调解，最终中介退还了钟某部分费用。

【裁判说理】

案件审理中，法官就格式条款的法律适用向中介公司进行了详细的释法析理。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

本案中介公司提供的合同文本即为重复使用而预先拟定且在订立合同时未提请当事人注意及与当事人进行协商。同时，合同第八条约定的“钟某支付的60955元款项多不退少不补，如多出钟某同意作为中介公司的服务奖励”明显属于加重钟某义务，排除钟某权利的情形，故应认定该条约定为格式条款，该条款无效。据此，中介公司收取的60955元扣除中介公司代钟某支出的契税、个税、评估费、交易费、办证费及信息服务费等合理费用后，剩余款项应返还给钟某。同时，相关的发票及收据应及时交付给钟某。

【法官评析】

近年来，房地产市场的蓬勃发展带动房地产中介行业的迅猛发展，尤其是近一年以来，房价飙升、房屋成交量不断攀升，进一步刺激了房地产中介行业的高速发展，同时也暴露出许多乱象。比如，格式条款问题，黑白合同问题、跳单问题、一房多售问题等，亟待相关部门出台相应的法律法规予以规范。案涉合同第八条隐藏在密密麻麻的合同主文中，钟某如不一句一句仔细阅读，根本无法知道合同中载明了这样的条款。在签订购房协议的现场，购房者及售房者在购买房产时候往往将精力集中在房价、房屋位置、各种税费、付款时间等重点项目上，无暇顾及隐藏在合同主文中的不公平的合同条款。另外，中介公司在签署协议时也不会主动提示各方当事人注意该种条款，且认为该种条款只要在合同中出现即为有效，当房屋过户后购房者向中介公司索要该部分款项时，中介公司往往以该种格式条款对抗购房者，拒绝付款。在此，本案承办人提示广大购房者在签订合同时仔细阅读合同条款，尽量不要将类似的合同条款签入合同，以防被“套路”。如已产生争议，请参照法律规定，排除适用格式条款，维护正当权益。

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